Flächen überleben Nutzungen. Denn Flächen sind aufgrund einer Vielzahl von immobilienspezifischen Charakteristika langlebige und somit nur schwer disruptierbare Wirtschaftsgüter. Im Kontrast dazu verändert sich der Wertschöpfungsprozess der Flächennutzer innerhalb des Lebenszyklus einer gewerblich genutzten Immobilie mehrmals. Auch im Zeitalter der vierten industriellen Revolution wird der Einsatz innovativer Technologien und somit die Disruption der Flächennutzung nicht folgenlos für die Immobilienbranche bleiben. Die Anforderungen gewerblicher Immobiliennutzer an standort-, flächen- und vertragsspezifische Parameter im Rahmen der Immobilienbeschaffung und -nutzung werden sich teilweise massiv wandeln, woraus sich für immobilienwirtschaftliche Akteure ein breites Aufgabenspektrum eröffnet.

Eine aktuelle Studie beschäftigte sich mit der aufstrebenden Assetklasse der Unternehmensimmobilien und stellte die Anforderungen gewerblicher Immobiliennutzung unter besonderer Berücksichtigung des fortschreitenden digitalen Wandels dar:

ZUNEHMEND INDIVIDUELLE STANDORTANFORDERUNGEN

Die Standortfrage für Unternehmen wird zunehmend individueller und folglich auch komplexer. So ist das Verständnis der optimalen Lage weder zwischen Produktions- und Logistiknutzern vergleichbar, noch zwingend innerhalb bestimmter Gruppen beider Nutzungsarten. Bedingt durch eine zunehmende Vernetzung der verschiedensten Funktionen innerhalb der Wertschöpfung ist allerdings davon auszugehen, dass es zukünftig vermehrt zu einer Clusterbildung, der am Produktionsprozess beteiligten Immobilien, kommen wird. Eine Minimierung der Störanfälligkeit aufgrund kürzerer Wege, aber auch die Abschöpfung der dadurch entstehenden Agglomerationseffekte in Form eines branchenübergreifenden Daten- und Wissenstransfers, werden somit angestrebt. Weiterhin beeinflusst der steigende Wettbewerbsdruck die Standortentscheidung immens. Moderne Time-to-Market-Konzepte sowie die Möglichkeit der individuellen Massenproduktion benötigen die Nähe zum Absatzmarkt, woraus sich wiederum eine Reurbanisierungsbewegung gewerblicher Betriebe in innerstädtische, kleinere Betriebe mit lokalen bis regionalen Einzugsgebiet schlussfolgern lässt.

STEIGENDER BEDARF AN OMNIFLEXIBLEN FLÄCHENBESTANDTEILEN

Vor dem Hintergrund akzelerierender technologischer Fortschritte im Rahmen der vierten industriellen Entwicklungsstufe, ist im Bereich der Immobilie selbst Flexibilität zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor geworden. Dies beinhaltet einerseits die Veränderbarkeit der Flächenkategorie, sprich die Drittverwendungsfähigkeit eines Gewerbeobjektes. Andererseits erfordert die Aufnahme projektbezogener und damit temporärer Nutzungen in die verschiedenen Flächenteile einer Unternehmensimmobilie die entsprechende Anpassungsfähigkeit im Sinne einer ausreichenden Flächenreversibilität. Gleichzeitig wird sich die klassische Trennung zwischen den einzelnen Nutzungsarten aufgrund eines integrierten Wertschöpfungsprozesses zunehmend in Richtung einer hybriden Flächenkombination auflösen, was eine multifunktionale Gebäudestruktur wie auch die erforderlichen baulichen und technischen Ausstattungsmerkmale voraussetzt. Zudem verlangt ein wettbewerbsintensives Unternehmensumfeld nach flächenbezogenen Atmungsmöglichkeiten der Betriebe, also flexiblen Erweiterungs- und Reduktionsoptionen von den genutzten Liegenschaften.

ZEITLICHE FLEXIBILITÄT WIRD ZUM ENTSCHEIDENDEN WETTBEWERBSFAKTOR

Während Eigentümer und Asset Manager nach wie vor an einer möglichst langfristigen Sicherheit und finanziellen Planbarkeit interessiert sind, haben verkürzte Produktlebenszyklen, technische Neuerungen sowie die damit verbundenen Änderungen der Arbeits- und Produktionswelt den nachfrageseitigen Wunsch nach zeitlicher Flexibilität im Durchschnitt deutlich erhöht. Die Notwendigkeit einer schnellen Reaktionsfähigkeit auf etwaige Marktsituationen erfordert vonseiten der Flächennutzer flexible Mietverhältnisse, wodurch kurzfristige Mietvertragslaufzeiten bei gleichzeitiger Häufung von Sonderkündigungsrechten und Verlängerungsoptionen in den Mittelpunkt rücken. Gleichzeitig beanspruchen expansive Bestrebungen der Nutzer zusätzliche Mietflächen, während eine negative Geschäftsentwicklung flexible Flächenreduktionsoptionen verlangt. Gleichwohl bieten omniflexible Flächenbestandteile der Assetklasse der Unternehmensimmobilien langfristig eine verlässliche Flächenbasis als Grundlage für das unternehmerische Handeln ihrer Nutzer, was sich schließlich durch den Abschluss längerfristiger Mietvertragslaufzeiten zeigt.

FAZIT

Die Assetklasse der Unternehmensimmobilien bietet mittels variabel skalierbarer Flächenbestandteile an oftmals historisch gewachsenen Gewerbestandorten den optimalen Raum für die neuesten Entwicklungen im Zeitalter der digitalen Transformation. Die erfolgreiche Umsetzung des jeweiligen Nutzerprofils auf die standort-, flächen- und vertragsspezifischen Parameter im Zuge der Immobilienbeschaffung und -nutzung verlangt allerdings einen intensiven Dialog zwischen Flächenanbieter und -nachfrager, wobei ein kundenspezifisches Management als wettbewerbsprägend gilt.

Posted by Patrick Ibler

Leave a reply

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.